正文 第374章 住房 文 / 山客
幾天之前，張偉龍最小的兒子張智海進入學前班讀書，張偉龍離開李思珍家，跑步回到家裡的時候，爺爺和王媽二人正在客廳看越劇的錄像。
「爺爺，王媽，在看電視呢！」張偉龍打招呼道。
「偉龍，你怎麼這會兒回來啊？！」王德旺好奇道。
「今天早上沒去上班，在外面吃過晚飯後，就回來了。」張偉龍微笑道。
「偉龍，過來坐吧。」王媽說道。
「噢！」張偉龍笑著應了一聲，坐在了爺爺和王媽中間。
「偉龍，你都四十多歲了，家裡有這麼多孩子，你要給他們樹立好榜樣，不管做什麼事情，不能都隨著自己的性子來。」張德旺說道。
「人無完人，如果哪個孩子只看到我不好的一面，長大後，肯定沒有出息。」張偉龍苦笑道。
「也就算說說，我也不知道自己說的對不對，你聽不聽，隨你，呵呵，你別覺得爺爺煩人就行了。」
「不會的了，爺爺，不管您和我說什麼，我都不會覺得煩人的。」
「要是你早出生一百年就好，別說你娶四個老婆了，就算取十個老婆，只要你有本事，別人也不會說你什麼。」張德旺笑道。
「爺爺，您年輕的時候，有沒有想過娶三妻四妾呢？」張偉龍開玩笑問道。
「想是想過，不過，我知道自己有幾斤幾兩。」張德旺笑呵呵道，「其實，你出生的年代也挺好的，若是你早出生十年，肯定要吃點苦。」
「別人可都說我出生在最好的年代，不然，我也不能這麼成功的。」
「你覺得自己很成功嗎？」張德旺含笑問道。
「成功啊，如果我說自己還不算成功，讓別人聽到，肯定有人會說我太假的。不過，我知道，雖然我已經成功了，將來還要做的事情還有很多。上輩子忙著賺錢，下輩子可要多花些時間和精力做慈善。」
「你熱衷慈善事業，爺爺感到很欣慰。」
「天底下像偉龍這麼好的人，不多的。」王媽笑呵呵道。
「王媽，謝謝您的表揚。」張偉龍樂道，他站了起來，「剛才跑步了，流汗了，我上樓去洗個澡。爺爺，等會兒，您也上樓吧，我們一起進收藏室，看看最近一段時間，我買的收藏品。」
「好的，半個小時，我再上市。」
「那我上去了。」張偉龍打了一聲招呼，便上樓了，他進余小薇住的臥室，脫掉衣褲，沖了一個涼。
換了一身衣服，張偉龍來到收藏室，打開一個箱子，拿出前不久買入的收藏品，大概過了一個小時的時間，王媽扶著張德旺來到了收藏室。
聊了幾句後，張德旺問道：「最近花了多少錢買古董呢？」
「最近是多久啊？」張偉龍含笑反問道。
「就說今年吧。」張德旺微笑道。
「今年啊……」張偉龍想了想，「不算賣玉石翡翠的錢，差不多花掉了二十億。」
「這麼多啊！」張德旺略帶驚訝道。
「不算多，錢多難買心頭，多花錢也沒有關係的。」張偉龍笑了笑，「大部分是從國外的藏家手中買的，本來，他們想放到拍賣會上拍賣的，可我出的價錢不比市場價低，最後還是私下交易賣給我了。」
「解放之前，老祖宗留下的很多好東西都流落到海外了。」張德旺感歎道。
「就算是解放後，政府為了賺外匯，還不是出口了很多古董到國外嘛，還有十年-動亂，很多文物被毀壞……以前的事情就不說了。亂世黃金，盛世收藏，現在國內有錢人多了，花錢從外國人手裡買咱們華夏的古董，這是一種趨勢，不是什麼人能夠避免的。呵呵，這些年，我沒少賺外國人的錢，花幾十億美元，甚至上百億美元從國外購買華夏的股東，也沒有什麼。」
「我可聽你說過，八十年代，日本人投資買了很多西方的油畫，最後都虧本了，你現在是有錢，但也別亂花，抬高華夏古董的價格，也是讓西方人賺錢。除了博物館裡，國內民間收藏的古董數量可能比國外民間收藏的多，但很多精品都在國外，抬高價錢了，也是讓外國人賺錢。」
「正因為如此，我才熱衷於私下交易，私下交易，多花點錢，外人不會知道的，媒體也不會報道。最近幾年，國內古董藝術品市場發展迅速，不少媒體熱衷於報道相關新聞，一定程度上抬高了價錢。」
「你買的這些古董字畫，會一直收藏？」張德旺問道。
「不會啊，將來會賣掉一部分，留下的都是精品，還有具有代表性的收藏品。」
張偉龍和張德旺聊了一會兒有關收藏品的事情，張德旺轉移了話題，說道：「你花了這麼多錢買古董字畫，今年準備投入多少資金到慈善公益事業呢？」
「我沒有想過具體金額，想到了就去做。」張偉龍笑了笑，「爺爺，說具體多少金額，這真不好說，就說我旗下的廣廈集團吧，和政府合作，將商品房以較低的價格出售給人均住房面積很低的家庭，廣廈集團雖然沒有虧錢，但也算是做了好事。」
「我知道我孫子有善心！」張德旺欣慰地笑了笑，「現在滬城，人均住房面積低於15平方米的人多嗎？」
「爺爺，您是問人均住房建築面積，還是人均居住面積呢？」張偉龍含笑問道。
「這有什麼區別？」張德旺不解問道。
「區別大了。建築面積要算上分攤面積，分攤面積包括樓梯間分攤、承重牆分攤、物業用房分攤等等，而居住面積，就是家裡面積，自己可以用尺量出來的。若是按人均居住面積算的話，滬城一半以上家庭達不到15平方米。」
「15平方米，很小的一間房啊。」張德旺嘀咕道。
「15平方米不小了，很多人家裡的主臥室都沒有這麼大的面積，側臥也就十來平方米。」王媽插了一句話，「外地人來滬城工作，若是沒有家裡幫襯，想要在滬城買房，挺難的。」
「是挺難的，一個月賺五千，收入算是高的了，就算夫妻二人一起賺錢，一個月才賺一萬，除去租房、水電煤氣費，還有吃的，穿的，還有坐公交車坐地鐵的錢，一個月能夠存下五千算不錯了。可能咬咬牙，能夠貸款買下一套小戶型，可等將來有孩子了，養個孩子花費挺大的，若是夫妻倆都是獨生子女，要給四位老人養老送終，壓力大啊！」張偉龍感歎道。
「偉龍，你足夠有錢了，有些錢嘛，還是少賺點好，算是積德行善。」張德旺說道。
「爺爺，我有分寸的。」張偉龍微笑道，「這些年，我往廣廈集團注入很多資金，這家公司買了很多地，以我對國內經濟的預測，未來幾年，大城市房價漲幅會很大，這家公司多開發一些小戶型房子，擁有當地城市戶籍的家庭，只要人均住房面積低，從廣廈集團手裡買商品房的時候，價錢肯定有優惠的，還有外地或者農村來城市發展的人，對當地城市有貢獻，有納稅證明，買房也有優惠。」
「會不會有人為了好處，騙取這些優惠呢？」張德旺問道。
「肯定有啊，但不會很多，政府方面會對申請者進行審查，廣廈集團也會進行審查，還有出售房屋的時候，會簽訂一份協議，若是發現買房者存在欺瞞行為，對方會賠給廣廈集團一筆錢，不賠的話，就會打官司。」
「之前打過官司了嗎？」王媽好奇問道。
「打過幾次，廣廈集團都勝訴了。」
「得到優惠後，在滬城買房，房價多少呢？」張德旺問道。
「不同的樓盤不同的價錢，便宜的五千多點，最貴的不到一萬。」
「那個……」張德旺想了想，「剛才你說人均建造建造面積，還有人均什麼？」
「人均居住面積。」張偉龍說道。
「對。按照什麼算的呢？」
「您是說，可以申購獲得優惠是吧？」張德旺問道。
「是的。」
「按照人均建築面積計算的，人均建築面積低於15平方米，就可以申請。還有，這不是簡單地按照戶口本上的人口計算，還要統計直系親屬的住房情況。打個比方吧，良俊和劉叔分家了，良俊是戶主，如果他家的人均建築面積很低，或者沒有房子，而劉叔名下有幾套房子，那良俊想要申請以優惠價格買廣廈集團開發的房子，很難申請到，因為他的直系親屬有錢。如果良俊和劉叔沒有分家，申請的時候，需要用到劉叔其他子女的住房面積，如果他的子女住大房子，計算人均居住面積的事情，不能算上劉叔和劉嬸的二人，因為他的其他子女也有給劉叔劉嬸養老的責任。」
「買一套五十萬的房子，有多少優惠呢？」張德旺問道。
「明擺著的優惠並不多，但是可以零首付，分期付款，利息是按照固定利息計算的，如今房價持續上漲，採用這種方式買房，房價漲的越多，賺的也就越多。」
「買多大面積的房子有限制吧？」張德旺又問道。
「是啊，原則上，人均建築面積不得超過二十平米，有些家庭有特殊情況，也可以照顧一番。」
「什麼特殊情況呢？」張德旺微笑問道。
「獨生子女家庭。比如，一個三口之家，孩子到了婚嫁的年齡，娶妻生子就是眼前的事情，若是娶妻生子了，這戶人家人口增加了兩位，若是只買六十平米的房子，就顯得小了一點，這樣的情況就可以申購七十五平米的房子。」
「這麼人性化。」張德旺笑道。
「人性化，爺爺，這麼新潮的詞彙，您也會說啊？！」張偉龍笑呵呵道。
「你爺爺年齡是有一大把了，但沒有老年癡呆症，怎麼就不能學點新潮的詞彙了？！」
「當然可以了！」張偉龍樂道。
「對了，偉龍，如果一個家庭有三口人，住在三十平米的房子裡，孩子年齡還小，不賣房子的話，那只能申購三十平米的房子？」
「不是的。如果不賣房的話，很難申購得到優惠房的。有房的家庭申購優惠房，一般都是與城市拆遷改造有關，而那些外地人來到滬城發展，只要工作了一段時間，繳納了一定數額的所得稅，沒有房子的情況，可以申購優惠房，這種情況不難，只要符合條件，都可以申購得到。」
「現在滬城人均建築面積低於15平方米的家庭，有多少呢？」張德旺好奇問答。
「具體多少，我也不太清楚，去年政府公佈的數據是一百多萬戶。」
「這麼多啊。」張德旺驚訝道。
「這些年高樓是蓋了不少，可還有很多人住在棚戶區。」張偉龍苦笑道，「未來幾年，滬城會加大舊城改造，百姓的居住條件會越來越好的……」
十幾天之後，張偉龍代表廣廈集團與滬城市閘北區政府簽訂一份協議，獲得了閘北區一塊佔地面積近100萬平米舊城改造綜合項目的開發權，包含商業地產項目，商品房項目，還有商業租賃住宅項目，這個項目建成之後，建築面積將達到320萬平米，整個項目的容積率超過3.2，商租房項目的容積率高達4。
在張偉龍多年努力下，華夏大陸有了「商業租賃住宅」這個概念，這種住在的開發時間最長不超過四年時間，建成之後，至少需要出租十年的時間，獲得的租金需繳納百分之十五的綜合稅，十年期滿，可以繼續出租，也可以投入二手房市場出售，出售所得需繳納百分之十五的綜合稅，。
如今，國內已經有三十多家房地產企業涉足了「商業租賃住宅」的開發，其中廣廈集團是最大的企業，佔了百分之三十五的市場份額，萬城集團次之，佔了百分之十的市場份額，恆大集團、藍獅集團、綠城集團和照文集團四家企業旗鼓相當，各佔了5%左右的份額。
商業租賃住宅項目用地的性質不能變更，若是一家房地產企業開發一個商業租賃住宅項目，因為資金短缺或者其它問題，四年時間，未能開發完成，不管是沒有開發，還是爛尾，那四年期滿之後，政府有權將土地收回，若是出售價格超過之前的價格，那政府只需支付原來的開發商買地成本的80%，若是低於之前價格，政府拿出再次出售價格80%給原來的開發商。
按照制度，房地產投資購買商業租賃住宅用地，不能按期完成開發，那麼肯定會虧錢的，可現實之中，並不是如此，有些開發商延遲了完工時間，只要和政府關係好，支付一點罰金就沒事了。
很多房地產商看到了開發商業租賃住宅項目的前景，只要房價不斷上漲，投資這類項目，利潤肯定很豐厚，畢竟租金稅率只有15%，還有租期滿十週年，房屋出售的稅率也是15%，正因為看好的人多了，投資的人也多了，這一定程度上推高了商業租賃住宅項目地皮的價格。
為了商業租賃住宅能夠持續健康發展，張偉龍向中央高層提了自己的建議，那就是開發商業租賃住宅的房地產商，只能用企業自有資金發展，不得向銀行貸款，中央高層接受了他的建議，數個月前，國-務-院出台了相關政策。
一般情況下，商業租賃住宅項目的容積率不可能達到4，廣廈集團在閘北區開發的項目之所以能夠達到這麼高，因為廣廈集團和政府簽訂了協議，租金的稅率提升至20%，租期滿十五年了，才可以投入二手房市場出售，綜合稅率為18%，正因為如此，政府方面才開了綠燈。
……
簽訂協議之前，廣廈集團和閘北區政府做了很多工作，花了半年多的時間，與一萬多戶家庭簽訂了拆遷合同，幾乎所有家庭都很滿意廣廈集團提供的拆遷方案，首先按照市場價進行賠償，每平米的賠償價格達到一萬元，有一部分人覺得這樣的賠償價格太低了。
廣廈集團並不是支付拆遷款之後，就不管拆遷戶的事情了，人均住房面積少的家庭可以向廣廈集團申購一套或者兩套人均面積不超過25平方米的房子，價格優惠並不大，但可以零首付賣房，幾乎所有人均住房面積小的家庭，足額面積認購房子，三口之家認購七十五平米的房子，五口之家申購一百二十五平米的房子，有的選擇買一套，有的選擇買兩套，買兩套的，可以租一套出去。
所有拆遷戶都可以向廣廈集團申購人均面積25平米的房子，優惠是一樣的，人均住房面積多的家庭也都沒有放棄這個好處，這類家庭中，很大一部分選擇零首付買房，除了留一部分支付每個月的房貸，多餘的拆遷款，可以再買房子，也可以投資股市，或者做其他投資，另外少部分家庭也向廣廈集團申購買房，但他們選擇一次性付清，不遠支付銀行利息。
拿到拆遷款的拆遷戶，僅有五家沒有向廣廈集團申購房子，其中三家移民海外的，另外兩家自己有房，是做生意的，準備將拆遷款作為本錢投入到生意中。