章 節目錄 第321章 鎮靜 文 / 八爪章魚
「哎，我平時現金少嘛，一件幾百萬就覺得不少了。說來也奇怪啊，平時覺得幾百萬和幾億似乎差不了多少，仔細一算居然差上百倍呢……要說貴重東西的話，那個總經理辦公室裡面有一塊石頭，登記的時候說是普通的工藝觀賞石，其實那是一大塊青玉！價值500多萬呢……這個也太少了對吧？」王顯兒有些語無倫次的說，「那就要賈宏光那個河邊的鋪子好了，那個鋪子是公司3000塊錢一個月租給賈宏光的，他轉手租給別人，開價就是3萬塊！」
「鎮靜！鎮靜！」李穆抓著王顯兒的咪咪使勁一掐。
王顯兒哎呀一聲，清醒了過來，「不好意思，剛才太興奮了。以前被那幫傢伙欺負得太慘了。名義上我是董事長，實際上誰都不把我放在眼裡。開會不叫我，談判不叫我，那也就算了，居然連旅遊都不叫我！是可忍孰不可忍，這一次我非得把他們以前欺負我的統統還回來！把他們弄進咱們的公司吧，以後我們全公司去旅遊，就剩下他們幾個看門！」
「人家是副總經理，我們大概還雇不了這麼高級的。」李穆說，「就算我們願意，人家還不肯呢。」國企來說（神農公司這種算是半國企吧），下層的工人只盼望著提高工資，對於私企還是國企還是外企不是很在意。但是高層來說卻不是這樣，國企雖然工資低，可是福利好，管理混亂，上下其手的機會多。賈宏光這些人在神農公司當老總副老總當的好好的，你叫他們去私人公司？就算是工資提高一倍他們也是不肯的。
「對了，我看賈宏光好聽挺怕你的啊，也不止他，那天你帶隊去處理農民暴動的時候，其他神農公司的中層都很怕你的樣子啊。」李穆問，「怎麼你說得好像在神農公司裡面，你就是個受氣小媳婦一樣？」
「就是因為平時他們太不把我放在眼裡，所以這時候才特別怕我。」王顯兒說，「我爸最近傳出了消息，說可能會調到平原省來任省委副書記，賈宏光他們聽到這個消息，差點沒嚇死，所以才會那麼怕我的。這個消息多半是假的，我父親當年那事太大了，能保住級別已經很好了，怎麼可能起復呢？再說我爸自己都沒聽到消息……你說你會看相，這事會不會是真的啊？我爸會不會起復啊？」
上一輩子的話，直到李穆穿越回來之前，王主席都好好的在山南省當他的政協副主席呢。無權無勢無手下，只能靠著一些暴發戶偶爾資助一下，李富貴這個已經不太看重他的地產老闆，已經是王主席最大的金主了。「這個……我看不出來。」李穆安慰她說，「靠父母不如靠自己，只要自己發達了，不就也能讓人刮目相看，還能幫自己父母呢。」
「哎，要是說得這麼容易就好了。」王顯兒說，「我們還是來說正事吧。你說我們要什麼樣的資產比較好啊？要說能賺錢，雖然神農公司是一個農業公司，有很多的大農場，其實大部分錢是出租物業得來的。那些都是平原省各城市裡面的物業。不過這些物業都很瑣碎，一個幾百萬幾百萬的樣子。加起來是很多，分散開來一看，就不算什麼了。」
現在什麼生意都難做，就是地產生意好做。不過城裡面的地產，要參觀考察太容易了，評估那兒首先就難搞定。就算搞定了評估，別的老闆也很有可能會發現。這樣的物業，用來撿漏可以，當主力卻是不行。「神農公司有沒有城市周邊的地塊？就是通水通電可以開發房地產的哪一種？」李穆問，只要拿到幾塊地，用來開發房地產，什麼錢都能賺回來。
「這個，有不少，不過都是農業用地，你想用來開發房地產的話，還要轉成住宅用地。當時也有人這麼提議過，不過農業廳那些傢伙找人算過，說划不來，要補繳的土地轉讓金太多了，而且又不一定能夠開發成功。萬一失敗了的話，那可就虧大本了，大夥兒辛辛苦苦幹幾年都不夠這裡虧的。」
現在這個時候，開發住宅房地產怎麼會失敗啊！商業地產項目可能會失敗，房地產的項目那是很穩妥的，除非碰上了資金鏈斷裂。「這個你放心好了，現在房地產的價格日新月異，就算是以前不行，現在說不定就行了。」李穆說，「再說我們現在有馬書記做後台嘛，土地轉讓金什麼的，當然能夠便宜些。」
其實便宜不便宜的不是重點，重點是付款的時間和方式。如果能夠爭取到分期付款或者延後付款，那麼一個地產項目只要付了建築公司的押金就能開工，封頂了就能預售，佔用的資金很小，那麼就能同時開工好多個項目，多賺好多份錢。李富貴就是這麼幹的，不過最後他玩脫了，碰上中央調控銀行收緊銀根結果資金斷裂，只好破產卷錢跑到國外去。
「有很多啊！他們農業廳的人要拿地是很容易的，特別是農業用地。在平原市附近就有好幾塊。不過哪些能開發哪些不能開發，我就不知道了。還是得你看。」王顯兒說，「我回去整理一下，把資產列表給你看，然後我們一塊第一塊地的去視察吧……李穆啊，你老實告訴我，你這麼熱衷於開發房地產，利潤率究竟有多少啊？你自己算給我看的，就算是貸款炒現成的房子，也有每年百分之三十的利潤。從拿地到開發完成，利潤率究竟有多少？」
開發房地產的利潤有多少？這個可就難說了。如果一切都很正規，正規從國土局那裡拍賣拿地，然後交土地轉讓金，再談判拆遷，再給建築商預付款，然後建成以後開賣，那麼利潤率並不會很高。就算是一切順利，一個地產項目，這個過程也要一年多差不多兩年，整個地產項目的利潤，扣除銀行利息，不過是三四十個百分點，攤到兩年，一年就是十幾二十個百分點。這是完全合法的收入，比很多行業強，但是也比很多行業弱。
但是如果把裡面的貓膩算上，利潤率就會大大提高。首先是拿地，如果不是拍賣而是別的方式，不用先付錢那一種，投入就可以大大減少。還有土地轉讓金也是一個大塊，如果能夠拿到分期付款或者延遲付款，投入又能大大減少。拆遷的時候狠一點，如果沒有弄出事情來，能夠大大加快拆遷的速度，整個工程的時間縮短了，利潤率當然也能夠大大的增加。
比如說一塊地，走正常的程序，拿地價是1億，補地價5千萬，拆遷成本5千萬，建設成本5千萬，最後成本價是4千塊錢每平方，賣出去是8千塊錢每平方，一共用了兩年建設好，再花了半年才基本賣出去。那麼就是賺了兩億五，分成兩年半，每年的回報就是一億，再扣去貸款成本每年按照10%來算，兩億五就是兩千五百萬，每年賺7500萬，再扣去雜七雜八的人工水電公司運作成本2500萬，每年能有5千萬的利潤，除以成本兩億五，利潤率就是百分之二十。
但是如果這人有背景，拿地的時候推遲付款，補地價分期付款，拆遷成本5千萬先不動，建設成本5千萬預付50%要2500萬，一樣是兩年建設，但是不等建好就拿到預售證開始發賣。這樣投入就是7500萬，貸款成本還是10%，一年才750萬，總成本才9000萬，再加上雜七雜八人工水電公司運作成本2500萬，那也才一億一千五百萬。賺了2億5，一年賺一億兩千五百萬，也就是利潤率超過了百分之一百。就算再拿出幾千萬來行賄，利潤率還是有百分之七八十。
「這個利潤其實和你炒房地產差不多。」李穆沒有把真相告訴王顯兒，「不過房地產盤子大啊，你要炒二手樓，一個房子少的幾十萬多的幾百萬，手續要一家一家的去辦，貸款要一家一家的去跑。我十幾億的盤子，太麻煩了。開發房地產就不同了，一個項目少的幾千萬，多的十幾億，只要做好一個項目就受用不盡了。」
「切，你真是沒見識！」王顯兒相信了李穆的話，「在山南省平原省這種鄉下地方，一個房子當然才幾百萬。可是到京城上海就不同了，人家那裡一棟物業幾千萬上億都不出奇。我在京城那兒就看中了一個四合院，人家急著買降低了價錢，可是也要8千多萬呢。這還是二環的四合院，要是位置再好一點，價格還要高。」
「那我就不清楚了。」李穆說，「不過這麼高級的物業，你要幾年才能賣得出去啊？炒房炒房，你買了進來只是第一步，還得賣出去啊。要是很難脫手的東西，那根本就沒法子炒。」炒股炒成股東，炒房炒成房東，泡妞泡成老公，這些事李富貴幾乎都幹過，李穆很注意吸取李富貴的教訓，堅決不在同一條路上摔倒兩次。