第一卷 第一百八十四章 ：融資過程中房價已就經翻番了 文 / 隸廣
康俊繼續說：
「即使是幾百萬元一畝的土地價格，對幾萬元一平米的房價來說都不算高。舒殘顎副開發商總拿土地價格如何如何高來說事，是欺負咱們普通老百姓不尚於喜歡算賬，想把房價高的原因推給咱們的政府。」
「況且，要是農民能拿到每畝二三十萬元人民幣的土地補償價，就已經高興得謝天謝地了。二三十萬元人民幣一畝，那還得看是在什麼地方，什麼地段才有的價。」
「前些年，農民土地補償金，在二三萬元人民幣一畝的地方也不計其數。」
「而那些所謂『地王』級別的地塊蓋出來的房子，每平方米的賣價至少也是二三萬元人民幣左右。で」
「有些農民的祖房被拆，開發商最多按被拆房子的實際面積補償。而開發商拆了人家幾代人居住的祖房，可以在上面建蓋二三十層甚至更高的樓房，把原來的面積放大二三十倍甚至更多。你說開發商的生意好做不好做？」
「即使這樣，有些拆遷戶還得要往身上倒汽油拚命，才能拿到那三瓜兩棗的賠償金或補償面積。」
「有些拆遷戶拿著幾十萬幾百萬元的拆遷款，樂得爹媽是誰都分不清了，認為佔了開發商的大便宜了。殊不知，那點錢只不過是被拆祖房實際價值的十分之一、百分之一、甚至千分之一。推」
「我們房價高的原因，基本上跟地價關係不大。」
「根本的原因還是出在開發商那裡。」
「其實，賣到我們老百姓手上的房子，在開發商那裡還沒開始建，就在單純的建築成本上翻了好幾番了。」
「怎麼會，那不是暴利嗎？政府會管的。」
「政府當然管了。但是，開發商並沒有賺到從單純的建築成本上翻幾倍的暴利。」
「那被誰賺去了呢？」
「首先，百分之九十以上的開發商，他們拿地蓋房的錢幾乎都靠銀行貸款和民間融資。很多開發商由於所需的資金缺口較大，光靠銀行貸款根本解決不了問題。」
「因為銀行貸款需要資產抵押，有些開發商的資產早就抵押過了，差不多褲帶索都抵押光了。」
「這也就是我們經常看到的，有些地產公司由於資金鏈斷裂造成公司倒閉，老闆被抓或出逃丟下的爛尾樓，在清盤時，爛尾樓及開發公司所剩下的總資產價值，還不及他所欠債務的三分之一的原因所在。」
「有的爛尾樓及公司剩下的資產價值，甚至還不及公司負債的十分之一，百分之一，千分之一。」
「那些靠貸款運作的，百分之九十以上的開發商當中，有很大一部分的資金缺口，靠的幾乎都是民間融資。」
「而民間融資的利息，近年來已經達到年息百分之十五至百分之二十了，基本算得上是高利貸。」
「就算是百分之二十的高利貸，有很多開發商即使願意出百分之二十的高利息還借不到錢。」
「百分之二十的利息還借不到錢的原因，是因為近年來房價過高，由於地產公司的競爭非常激烈，風險也隨著越來越高，放高利貸的資金提供者擔心自己的資金安全造成的。」
「怎麼辦呢？」
「開發商有的是辦法，他們可以預先一次性支付高利貸的本息。這樣就消除了資金放貸方擔心資金安全的顧慮了。」
「胡說，開發商有一次性支付本息的能力，又何必還要借款呢？」
「房價成本提高的原因也在這裡。但是，這也只是造成建房成本提高的原因之一。」
「我問的是『開發商有一次性支付本息的能力，又何必還要借款』？還沒有問建房成本問題。」
「別急嘛，你這個喬志真是個急性子！我一樣一樣的講才能講的明白。」
「開發商預先一次性支付的不是人民幣，而是在房子還沒開工前，就把每平米的價格壓得很低很低地折價賣給了貸款給開發商的債主。」
「並且是按百分之二十的利息利滾利，三年的本息一次性支付。」
「那些真正有錢的資金擁有者，明知道搞房地產開發能賺錢，他們也不願意自己去搞房地產開發。因為他們把錢借給搞房地產開發的，賺到的要比開發房地產的還多。」
「一個樓盤從跑項目到竣工交房，一般都需要三年左右時間。」
「百分之二十的高利息三年利滾利，借出去的錢足可以使他三年翻一番了。再加上在開發商那裡低價拿來的房子，三年後再高價賣出去，其中的差價又能讓他的錢翻一番還不止呢！」
「借出去兩千萬元人民幣，只要三幾年功夫，基本上可以變成五千萬元左右的人民幣了。因為是房子還沒開始施工，他們就以很低的價格拿到房子了，只要看著房子順利建蓋竣工，他們幾乎沒有任何風險，很順利的就使自己的資金像變魔法似的成倍增加了。」
「而真正去搞房地產開發的人，其實根本不是真正的有錢人。他們開公司建房子的資金幾乎都是銀行的，和真正有錢人那裡借來的。」
「大概有百分之九十左右的開發商，如果他們手中的某個項目出了事情，在中間把項目停了，他們都得是負債天文數字的『負翁』。」
「他們賺那倆錢，還不及借錢給他們的真正有錢人，賺得從手縫裡漏出去的多。所以開發商們只能是不停地跑項目找資金，這個樓盤才開工，下個樓盤的項目又開始跑了。」
「要是什麼時候停下來，沒有項目可做了，有很多地產商其實都是『負翁』，所以他們一般不敢停下來，得像『陀螺』那樣轉下去，一停下來就倒了。」
「有些開發商，要是自己真正有錢，他根本用不著自己去跑項目搞樓盤開發。他只要把錢借給別人去搞樓盤開發，賺到的會更多。」
「你別看有些地產開發商人五人六的，動不動就幾億元，幾十億元的拿地盤蓋樓，其實那些錢都是別人的。而且他們人五人六的扔出去一億元，等他還別人時則要拿出去兩億。」
「當然，他拿出去兩億元，或者三億元四億元，這些錢他也不用自己出。只要把這些錢列到建房成本上，加在房子價格上賣出去，讓買房子自己住的老百姓來當這個冤大頭。」
「利滾利三年的本息合計幾乎就已經翻了一番，再加上很低的房價折價支付給借給他們錢的債主，被佔去的便宜算在一起，早就超過借款資金的一番多了。」
「這也就是我們看到的，有些樓盤為什麼沒開盤，就有人買了幾百套，或幾層幾幢的原因所在。」
「百分之二十的高利息利滾利三年一次性支付，如果借一千萬元人民幣，本息加起來得拿出去二千萬元左右，還有被佔去便宜的那部分，賠出去兩千萬元還不止。」
「也就是說：開發商在融資過程中已經使房價翻番了。」
「僅僅融資成本就使房價翻番了。加上開發商在運作時的所有開支，甚至包括請客送禮，陪/嫖看賭，打通關節所需要的開銷。」
「手底下員工的工資獎金要付。一個稍有規模樓盤，其中跑項目跟工程的人都得成百上千。」
「還得支付建築施工單位的費用。施工單位支付了建築工人工資以外，還得有盈利收入。」
「開發商費那麼大勁開發一個樓盤也得盈利呀！」
「各種多如牛毛的的費用，這一切的一切，所有的一切理所當然地都要加到房價成本上，房價是是翻了好幾番？」
「房價的泡沫在這個時候就成立了。可是還不算完。」
「眾所周知的，『炒房客』出現了！」
「『炒』，是現代中國人的習慣，是人們對待事物的一種傾向。」
「人們什麼都喜歡用『炒』來提高知名度，用『炒』提升物資價格上漲，用『炒』來使事物升級，用『炒』來解決任何問題。」
「什麼東西都喜歡拿來『炒』。不僅房子有『炒房客』，各行各業都有炒家。」
「炒房、炒股、炒蒜、炒姜，炒綠豆；炒郵票、炒古董、炒字畫、炒錢幣，炒香煙盒紙；炒鋼材、炒木材、炒藥材、炒建材，炒棺材；炒狗、炒貓、炒豬、炒馬，炒牛羊；炒文學作品、炒s火辣身體、炒死人事件，炒死人墓地。無所不炒，無所不有『炒客』。」
「炒家能把垃圾股炒上天，也能把大蒜炒成『算你狠』。」
「炒客能把生薑炒得『將你軍』，更能把大蔥炒成『向錢沖』。」
「炒作者就是綠豆也能炒成『逗你玩』，極其普通的身材只要敢『脫』都能炒成魔鬼身材。」
「炒作發燒友能炒演藝明星吃飯拉屎放屁。什麼有錢人開名車、住豪宅、分家產，更是不放過地進行一番炒作。」
「有人使用假貨炫富，更是大炒特炒……」